Resposta rápida
Os pagamentos periódicos de fundos imobiliários são chamados tecnicamente de rendimentos, e não de dividendos de ações. Para pessoa física, esses rendimentos podem ser isentos de Imposto de Renda quando o fundo e o investidor cumprem os requisitos legais. Mas atenção: lucro na venda de cotas de FII na bolsa paga 20%, sem a isenção mensal de R$ 20 mil das ações.
Por que o pagamento do FII se chama rendimento?
Quando você compra ações, torna-se sócio de uma empresa. Quando compra cotas de um fundo imobiliário, investe em um fundo que reúne recursos para adquirir imóveis, títulos imobiliários e outros ativos previstos em sua política. O dinheiro distribuído aos cotistas é chamado de rendimento do fundo.
No aplicativo da corretora, muita gente chama qualquer dinheiro mensal que cai na conta de “dividendo”. A palavra ficou popular, mas pode esconder duas regras tributárias muito diferentes: a distribuição de rendimento pelo fundo e o ganho que você obtém ao vender uma cota acima do seu custo.
Para declarar direito, trate cada evento no seu lugar. Guarde informes de rendimentos de cada administrador e os comprovantes das compras e vendas de cotas; não some tudo como se fosse um único lucro anual.
Quais requisitos tornam o rendimento do FII isento?
A isenção da pessoa física decorre da Lei 11.033/2004, atualizada pela Lei 14.754/2023. Para uma distribuição se enquadrar, verifique todos estes pontos:
- As cotas do FII devem ser admitidas à negociação exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
- O FII precisa ter pelo menos 100 cotistas.
- Você, individualmente, não pode deter 10% ou mais das cotas do FII, nem ter direito a mais de 10% dos rendimentos totais do fundo.
- O conjunto de pessoas físicas ligadas, segundo o conceito legal, não pode deter 30% ou mais das cotas nem ter direito a mais de 30% dos rendimentos do fundo.
Esses percentuais não são “taxas de imposto”: são critérios para decidir se a distribuição pode aproveitar a isenção. Um investidor com algumas dezenas de cotas de um FII amplamente negociado normalmente está longe dos limites individuais, mas o administrador do fundo é a melhor fonte para confirmar o número de cotistas e o enquadramento.
Se a distribuição não preencher as condições da isenção, não a trate como isenta por hábito. O regime geral de rendimentos distribuídos por FII prevê retenção de 20%, sem confundir com a tributação da venda de cotas.
Exemplo: recebi R$ 240 por mês de rendimentos
Imagine 200 cotas que pagaram R$ 1,20 por cota durante um mês e cumprem todos os requisitos de isenção.
| Item | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Quantidade de cotas | 200 | 200 |
| Rendimento por cota | — | R$ 1,20 |
| Total distribuído | 200 × R$ 1,20 | R$ 240,00 |
| IR sobre o rendimento isento | 0% × R$ 240 | R$ 0,00 |
| Valor recebido | R$ 240 − R$ 0 | R$ 240,00 |
Se esse valor se repetisse por 12 meses, seriam R$ 2.880 de rendimentos isentos no ano. Os valores precisam aparecer na declaração quando você estiver obrigado a declarar, mesmo que não gerem imposto adicional. Use o informe fornecido pelo administrador e informe cada fonte pagadora corretamente.
E se eu vender as cotas com lucro?
A venda tem outra regra. Se comprou 100 cotas por R$ 90 cada, gastou R$ 9.000. Meses depois vendeu as 100 por R$ 105 cada, recebeu R$ 10.500. Sem despesas operacionais no exemplo, seu ganho é R$ 1.500.
O imposto é 20% de R$ 1.500 = R$ 300. Isso vale mesmo que o total vendido tenha sido só R$ 10.500, abaixo de R$ 20 mil. O limite de R$ 20 mil foi criado para determinada venda de ações, não para cotas de FII.
Se houvesse R$ 40 de despesas atribuíveis à venda, o ganho cairia a R$ 1.460 e o imposto a R$ 292. Por isso vale guardar as notas da corretora, em vez de usar apenas a diferença das cotações que aparecem no celular.
| Situação | Tratamento básico |
|---|---|
| Rendimento distribuído por FII que cumpre os requisitos | Isento para pessoa física |
| Rendimento de FII sem requisitos de isenção | Regime geral com IRRF de 20% |
| Lucro em venda de cotas na bolsa | IR de 20% sobre ganho líquido |
| Venda de cotas abaixo de R$ 20 mil | Não dá isenção por esse limite |
Posso compensar prejuízo ao vender FII?
Sim. A perda em venda de cotas dessa modalidade pode ser compensada com ganhos de alienação de cotas de fundos da mesma espécie. Não use automaticamente prejuízo em ações comuns para abater lucro em FII. Organize saldos separados por natureza de operação e por mês.
Exemplo: prejuízo acumulado de R$ 400 em FIIs, seguido de lucro de R$ 1.500 em venda de FII. A base cai para R$ 1.100, e o imposto passa a R$ 220. Sem o prejuízo, seriam R$ 300. A diferença é de R$ 80, desde que o prejuízo esteja corretamente apurado e seja compensável.
O IR Fácil separa as vendas de FII das vendas de ações, aplica os 20% sem a isenção de R$ 20 mil e guarda o prejuízo de FII à parte. O DARF da venda de cotas é mensal. Já os rendimentos isentos entram na declaração anual como rendimentos isentos; a posição das cotas entra no patrimônio, pelo custo de aquisição. Não aumente o custo das cotas simplesmente porque recebeu um rendimento mensal.
Como reunir os documentos para declarar?
Baixe o informe anual de cada administrador, a posição em 31 de dezembro e as notas de negociação. Separe três colunas: cotas em carteira, rendimentos distribuídos e ganhos ou prejuízos das vendas. Cada coluna responde a uma pergunta diferente da Receita.
Se o relatório da corretora apresentar apenas o crédito dos rendimentos, confira a identificação do fundo no informe oficial. Em vendas, calcule custo médio das cotas e despesas; em rendimentos, use o valor efetivamente informado como isento, sem aplicar um imposto imaginário de 20% a tudo.
Perguntas frequentes
Todo FII distribui rendimentos isentos?
Não. É necessário atender aos requisitos de negociação, número de cotistas e limites de participação.
FII com 99 cotistas tem distribuição isenta?
Em regra, não atende ao requisito de pelo menos 100 cotistas para a isenção.
Vendi só R$ 5 mil de FII. Tenho isenção?
Não. O ganho líquido na venda de cotas continua sujeito ao IR de 20%.
Posso compensar prejuízo de ações com lucro de FII?
Não diretamente. Mantenha prejuízos de alienação de cotas de fundos imobiliários no grupo próprio.
Preciso declarar o que recebi se foi isento?
Quando obrigado a entregar a declaração, sim: informe os rendimentos isentos e a posição em cotas.